商务写字楼出租的5个必做步骤!

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商务写字楼出租的5个必做步骤!

商务写字楼出租是一种租赁协议,允许企业从房东租赁商业空间。商业租赁主要有三种形式:全面租赁,净租赁和修改后的总租赁。识别,协商和签署商业租约的过程是一个漫长的过程,了解本文中详细讨论的必要步骤非常重要。

在租赁房产时,搜索互联网和网络服务往往是大多数小企业的最后一分钟争夺。

 

1.租赁商务写字楼出租第一步设置参数

租赁商务写字楼出租的第一步是设置您的房产参数。这是因为所有类型的企业都有各种各样的商业地产。这些参数将帮助您将搜索范围限制在适合您需求的商业空间。具体来说,您需要了解以下内容:

 

·         理想的客户(或员工池)

·         物业类型和分区

·         所需尺寸

·         最高预算

·         无障碍

·         让我们来看看这些商务写字楼出租参数。

 

 

2.寻找商务写字楼出租经纪人

大多数商务写字楼出租都由经纪人提供便利。通常涉及两种类型的商务写字楼出租经纪人:

 

·         租赁代理 - 代表房东的经纪人

·         租户经纪人 - 代表租户的经纪人

房东雇用上市代理商列出他们的商务写字楼。上市代理商可以获得由房东支付的佣金,通常占总租约的3-6%。另一方面,租户经纪人代表租户利益。但是,租户经纪人通常也会获得房东支付的总佣金的一定百分比,这是租户经纪人的费用。

 

这意味着上市代理人始终有责任以房东的最佳利益行事。租户经纪人虽然代表租户,但并不总是有责任为租户的最佳利益行事。根据安排,租户经纪人有时可以更多地作为客观的第三方,我们将在下面讨论。

 

何时使用租户经纪人

租户使用经纪人并非强制要求。但是,租户经纪人通常可以通过以下方式帮助租户:

 

·         可用房地产清单

·         准确的市场定价和comp数据

·         了解当地市场情况

·         谈判技巧

·         获得融资方案

此外,由于房东通常承担租户经纪人的费用,因此租户通常可以免费获得此价值。因此,聘请租户经纪人并让他们帮助您找到合适的租赁地点通常是个好主意。但是,一些经纪人协议是非约束性的,而其他经纪人协议具有约束力,我们将在下面讨

 

如何找到商务写字楼经纪人

租户经纪人可以在网上或通过个人网络找到。例如,代理列表具有可搜索的代理配置文件列表。您可以按名称,公司或邮政编码进行搜索。或者,您可以通过询问您的网络找到经纪人。

 

在考虑商业经纪人时要问的问题:

 

·         经纪人对您特定商务写字楼需求的体验是什么?

·         经纪人的房地产业务规模是多少?

·         经纪人如何得到补偿?

·         经纪人的信托义务是什么?

·         经纪人是否了解当地市场?

具体而言,您将希望找到一个经验和关注度合适的经纪人。

一旦您确定了您信任的经纪人,您就必须签署书面合同。该合同通常规定工作关系是:

 

·         独家安排

·         非排他性安排

我们来看看两者之间的差异。

 

与商务写字楼经纪人的独家安排

独家安排是指租户专门与一个经纪人合作312个月。在此期间,租户无法与其他经纪人合作。租户与经纪人之间的佣金经过协商,相当于预期租户经纪人费用的一小部分。但是,只有在没有租户经纪人费用的情况下才支付该佣金。

 

当然,这很少见,房东几乎总是支付租户经纪人的费用,从而免除了租户和经纪人之间的佣金。这是一个很好的选择,因为租户经纪人将对承租人负有信托义务。

 

与商业经纪人的非独家安排

非排他性安排有两种形式:1)代表权利,2)不代表赔偿。

 

代表非独家安排的权利

代表非独家安排的权利类似于独家安排,但允许租客与其他经纪人交谈。然而,即使通过经纪人签订租约,承租人仍会支付佣金。

 

不适用于赔偿非排他性安排

另一方面,非补偿非排他性安排给予租户最大的灵活性。这是非约束性的,没有协商的佣金。相反,它使经纪人有权代表您发言并安排列表供您查看。然而,虽然它提供了灵活性,但这种安排使租户经纪人不再受信托义务。

 

如何在没有经纪人的情况下工作

请记住,与租户经纪人签订协议不是强制性的。虽然租户经纪人很有帮助,但您最终不得不支付佣金。

 

如果您还想自己寻找商业房地产,您可以在商业房地产上市服务或LoopNet等网站上找到商业房地产列表。但是,如果您选择自己寻找,则必须在没有经验丰富的经纪人帮助的情况下执行以下操作:

 

·         寻找新的房源

·         设置演练

·         谈判租约

·         不使用经纪人的唯一好处是没有机会支付佣金。否则,最好使用租户经纪人。

 

3.了解不同类型的商务写字楼出租

通常有3种商业租赁。它们之间的主要区别在于评估成本和费用的方式。

 

三种商业租赁是:

 

·         全程服务租赁

·         净租约

·         修改总租约

Docracy有一个可搜索的开源租赁协议模板数据库,可以帮助您入门。让我们更深入地看一下每种类型的租约。

 

全程服务租约

全面服务租赁是办公楼最常见的商业租赁类型。通过全面服务租赁,租金是全包的。这意味着房东负责支付与房产相关的费用,包括财产税和保险,维修和保养,以及公用事业和清洁服务。

 

这是迄今为止租户最好的租赁方式。没有隐藏的成本,企业可以预测他们的月度和年度租赁付款。在这种情况下,房东承担维护财产的责任。

 

净租约

净租赁是一种租赁协议,与全面租赁租赁相比,房东收取较低的年租金。但是,房东还可以包括每月通常费用,其中包括财产税,财产保险和公共区域维护项目(CAMS)。净租赁可以是单租赁,双租赁或三租赁。

 

通过单一的净租赁,租户支付租金加上按比例分摊的建筑物的房产税。除了租金和房产税之外,租户还可以支付一部分房产保险。通过三重净租赁,租户按比例支付房产税,财产保险和CAMS

 

这意味着虽然租户的基本租金较低,但承租人还负责维护该物业的每月费用。这些费用通常每月添加到基本租金中。三重净租赁是最对房东友好的。三网净租赁最常见于餐馆和零售店。

 

即使有三重净租约,您仍需要购买财产保险。获取Insurance321专家的最佳报价。他们的市场将您与代理商,经纪人和运营商联系起来,以便您找到满足您业务需求的最佳政策。立即获得免费报价。

 

修改总租约

修改后的总租赁是对全方位服务租赁和净租赁的折衷。通过修改总租约,租户可以支付他们的财产税,财产保险和CAMS部分,但他们支付一次性付款和租金。

 

因此,修改后的总租约的租金是固定的,没有隐藏成本或意外收费。如果任何税收,保险或CAMS增加,租金保持不变。净租约不是这种情况。公用事业和清洁服务由房东承保,修改后的总租约。

 

4.确定合适的商业财产

在考虑不同的商业房产列表时,除了您的房产参数外,请务必评估以下内容:

 

·         位置 -确保该物业是您理想的客户或理想的员工。此外,您还希望找到一个拥有足够的人流量和车辆交通量的空间,以及为客户或员工提供足够的停车位。

·         设施和服务 -您将想要了解商业空间提供的各种设施。这些设施和服务可能包括公共房间,免费Wi-Fi,装货区和码头,餐饮选择,户外空间,污水和公用设施,现场安保等。您的业务分区通常会决定您需要的设施和服务类型。

·         房东的历史 -这一点很重要,因为商业租赁通常是多年期协议。您选择的房东很可能会决定租赁协议,协议变更,租金增加等等。像ReviewMyLandlord这样的网站可以帮助您更好地了解潜在的房东是谁。

·         锚定租户 -一些多单元商业物业拥有主力租户。这个租户像沃尔玛一样,是商场或购物中心的所在地。如果主租客离开,房东可能能够合法地离开房产的其他租约。在签订租约之前,请确保您了解任何主要租户。

进行多次演练

您和您的经纪人应该识别要查看的多个商务写字楼。这有助于您更好地了解平均价格,并在谈判过程中为您提供支持。在搜索过程中,您还需要相互比较租金,以确保您保持预算。

 

您的期权之间的决定因素通常是租赁条款。我们花点时间讨论不同类型的商业租赁条款以及共同的商业租赁条款。

 

5.协商商业租赁条款

一旦您考虑了您的商业地产选择权及其相关租约,就可以选择一个或多个商业空间并协商租赁。在正式进入商业租赁谈判过程时,您需要首先以书面形式请求条款。此请求可能来自您或您的经纪人,由房东的经纪人提供。

 

从那里,您将要编写代表您的要约或还价的商业意向书(LOI)。LOI是一个机会让你卖掉房东为什么你会成为一个伟大的房客。这在具有高需求的商业房地产市场中尤其有益。

 

您希望在意向书中包含的内容包括:

 

·         您有意租赁的声明

·         您的业务描述

·         营业年数

·         产品和服务清单,包括定价

·         你提出的条款

这些条款可以与房东经纪人提出的条款相同,也可以由您或您的经纪人提出还价。这些条款包括租赁价格和租赁类型,但也包括更细微的条款。您可以反击任何和所有这些租赁条款。如果是还价,则协商过程开始

 

共同商业租赁条款

无论租赁类型如何,商业租赁通常都有类似的租赁条款。虽然支付结构可能不同,但所有租约都包括所需的存款,租赁期限等等。具体而言,您需要了解以下租赁条款:

 

·         Use子句 -此子句确定可以使用该空间的业务类型。例如,有些空间被划分为零售空间,而其他空间被划分为办公空间。如果您希望将来转租您的空间,这个使用条款尤其重要,因为它限制了可用于转租的业务。

·         租赁期 -商业租赁通常为310年。短期租约可能是有利的,因为它提供了业务灵活性并减少了任何未来的财务负担。

·         可转让性 - 如果企业希望最终转租房产,租赁必须是可转让的。此外,可转让的租赁使得可以将租赁包括在企业的销售中。例如,位置优越的餐厅可能会被另一家餐馆买走,因为位置非常好。

·         资本支出 -这些支出决定了谁负责维修,维护和与商业财产相关的其他费用。例如,净租约向租户收取所有资本支出。另一方面,全方位服务租赁要求房东承担所有资本支出。

·         租金和升级 -所有租约不仅规定了月租和年租,还规定了未来的租金升级。升级是一个允许房东在租赁期间合法增加租金的术语。通常看到租金上涨等于每年3%。确保您的租约没有异常升级

·         存款 -大多数租约需要存款。押金可全额退还,并保护房东免受拖欠房产或房屋过度损坏的房客的影响。典型的押金是36个月的租金。

·         租赁扩建信用额度 -这些信用额度代表租户以牺牲房东为代价在其商业空间中进行租赁改善的能力。这些扩展和改进对于业务的成功运营是必要的。通过扩建积分,房东可以提供减租,报销租户或直接支付。

·         终止条款 -租约中允许房东和/或租客在某些条件下终止协议的条款。如果终止条款允许您终止协议,则终止条款很好,但如果房东也可以终止协议,则会增加您的风险。

·         减租 -该条款规定,如果商业财产遭到破坏,承租人将无需支付租金(或支付减租),直至损坏得到确定。这是降低业务风险的好方法。

 

在查看您的租约时,您需要协商条款,以便最大限度地减少您的总增长因素。

 

6.商务写字楼:租赁与购买

在查看了许多可供租赁的空间后,您可能会开始怀疑购买或租赁商业房地产是否更好。当然,有时候购买商业房地产而不是租赁它可能更好。例如,如果您购买商业空间,您将利用股权,折旧,现金流和资产增值。

 

具体而言,购买租赁商业地产的好处包括:

 

·         建立股权 - 您可以使用此权益作为额外扩展的抵押品。

·         拥有一项升值资产 -随着时间的推移,商业房地产的价值可能会增加,让您最终出售以获取利润。但是,资产也可能会失去价值,使其成为您需要考虑的风险投资。

·         折旧建筑 - 您可以申报纳税申报表的年度折旧。

·         增加现金流 - 商业空间通常要求自住业务占据建筑物的51%。但是,您可以出租剩余的空间并获得租金收入。

此外,商业建筑的出售并不少见,这可能会使承租人陷入困境。如果您租赁出售给其他房东的空间,您可能会被踢出您的空间。这通常是终止条款的一部分。不过,如果你拥有自己的空间,你将永远不会被踢出局。

 

当涉及到租赁的好处时,租户可以避免任何预付款。相反,他们支付相当于3-6个月租金的可退还押金,这通常远低于商业贷款所需的10-35%的首付款。

 

此外,可以扣除租赁付款,减少企业的税负。这与拥有一个属性形成对比,该属性只允许您在其使用寿命期间折旧资产。当然,如果您为商业房地产物业提供融资,您还可以扣除利息支付和发起费用。

 

更重要的是,拥有商业地产比租赁更稳定。如果您有兴趣购买商业地产,请阅读我们关于最佳商业房地产贷款的文章。我们概述了五笔贷款,并讨论哪些贷款适合您的特定需求。

 

底线

商务写字楼出租是商业空间的业主与企业之间的长期租赁协议。有许多类型的商业租赁和许多类型的商业空间。租赁包括全面租赁,净租赁和修改后的总租赁。这些租约有助于租户出租办公空间,零售和餐饮场所以及工业空间。

 

一旦您确定了要租赁的商务写字楼,您就可以开始在入住日期之前完成互联网设置的挑战性任务。

 


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